بدل الخدمات وبدل الاستعمال وفق القانون رقم 6 لسنة 2019 – دبي

أولاً: التعريف ببدل الخدمات

بدل الخدمات هو البدل المالي السنوي الذي يُستوفى من مالك الوحدة لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك، ويشمل المبنى وأجزائه وملحقاته المخصصة للاستخدام المشترك، بالإضافة إلى الأرض المقام عليها العقار. وفقًا للمادة (25) من القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي، يتم تحديد حصة المالك في بدل الخدمات بنسبة مساحة الوحدة مقارنة بالمساحة الإجمالية للعقار المشترك، ويتم تحصيل رسوم الخدمات لكل قدم مربع، وتختلف حسب المنطقة (مثال: 5 درهم لكل قدم مربع في منطقة مارينا).

ثانياً: التعريف ببدل الاستعمال

بدل الاستعمال هو البدل المالي السنوي الذي يُستوفى لقاء إدارة وتشغيل وصيانة المرافق المشتركة مثل الحدائق، النوافير، الشوارع، مواقف السيارات، المسابح، الملاعب، والشواطئ وغيرها من المناطق المشتركة في المشروع.

ثالثاً: اعتماد بدل الخدمات وبدل الاستعمال

• يمنع على جهة الإدارة (المطور أو شركة الإدارة) فرض أي رسوم على المالك إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من مؤسسة التنظيم العقاري.
• لا يتم اعتماد ميزانية بدل الخدمات أو بدل الاستعمال إلا بعد مراجعتها من مكتب تدقيق حسابات قانوني معتمد.
• في حالات الضرورة، يمكن اعتماد ميزانية مؤقتة لبدل الخدمات لحين اعتماد الميزانية النهائية.

رابعاً: عدم سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال

• يمنع على المالك أو المطور الفرعي الامتناع عن سداد الرسوم المعتمدة.
• يتحمل المالك رسوم الخدمات حتى لو لم يستخدم الأجزاء المشتركة أو لم يستخدم وحدته الخاصة.
• يتم تحصيل الرسوم عادة بشكل ربع سنوي، ويمكن تمديد فترة الدفع بناءً على رغبة المالك.
• عدم السداد يتيح لجهة الإدارة اتخاذ الإجراءات القانونية، بما في ذلك البيع بالمزاد العلني للوحدة لتسوية المستحقات.

خامساً: إيداع بدل الخدمات والتصرّف به

• تفتح جهة الإدارة حسابًا خاصًا ببدل الخدمات لكل عقار مشترك لدى بنك معتمد.
• تُودع الرسوم المستوفاة خلال 7 أيام عمل من تاريخ الاستيفاء.
• استخدام الأموال يكون حصريًا للأغراض التالية:
  • نظافة وصيانة الأجزاء المشتركة.
  • الأمن والسلامة في المبنى.
  • تشغيل وصيانة التركيبات والمرافق المشتركة.
  • أقساط التأمين على العقار المشترك.
  • أتعاب التدقيق والمحاسبة.
  • أتعاب شركة الإدارة.
  • المصاريف الإدارية للمطور.
  • الاحتياطي النقدي للحالات الطارئة.
  • النفقات الخاصة بالتفتيش والإشراف.
  • أي نفقات أخرى معتمدة من المؤسسة.

سادساً: إيداع بدل الاستعمال والتصرّف به

• يتم فتح حساب خاص لكل مشروع رئيسي لإيداع بدل الاستعمال.
• تُودع الرسوم خلال 7 أيام عمل، ويقتصر استخدام الأموال على إدارة وصيانة المرافق المشتركة.
• إذا استغل المطور المرافق لأغراض تجارية، يجب إيداع نسبة من الأرباح في الحساب الخاص ببدل الاستعمال خلال 10 أيام.

سابعاً: استيفاء بدل الخدمات وبدل الاستعمال

• لجهة الإدارة حق امتياز على كل وحدة فيما يتعلق بالرسوم غير المسددة.
• إذا لم يسدد المالك بدل الخدمات خلال 30 يومًا من الإخطار، تصبح المطالبة قابلة للتنفيذ قضائيًا.
• يمكن لقاضي التنفيذ بيع الوحدة بالمزاد العلني لتحصيل المستحقات.
• المالك المتخلف يتحمل أيضًا الرسوم القضائية وأتعاب المحاماة.

ثامناً: التعميم رقم (9) لسنة 2024 – فصل المبالغ المتنازع عليها

• في حالات النزاع حول رسوم الخدمات بين المطور والملاك، يجب على شركات الإدارة فصل المبالغ المتنازع عليها في نظام الملاك.
• الحالات تشمل:
  • شراء وحدة عقارية من المطور قبل تسليمها ووجود نزاع على رسوم الخدمات.
  • التصرف بوحدة عقارية قبل اعتماد الرسوم.
  • وجود رسوم خدمات مجانية من قبل المطور بناءً على الاتفاق مع المالك.
  • شراء وحدة عن طريق المزادات أو صدور حكم قضائي يمنع تحميل المالك الجديد الرسوم.
• في حال عدم الالتزام، تتخذ المؤسسة الإجراءات القانونية ضد الشركات المخالفة.